（原标题：次顶层不好卖了）甲级职业联赛

10月20日下昼，在北京一个房地产技俩营销中心，销售东谈主员李月告诉看房的客户，110平日米户型可选的房东要在中高层，一二层和顶层也曾沿途卖完，低层中仅有五层和六层清退出来的几套房源。

一栋住宅楼，每个楼层的售价齐不同，一般来说，楼层越高，价钱越高。一二层和顶层价钱相对较低，次顶层售价最高，因为视线和采光相对较好，又幸免了顶层可能出现的漏水、保温隔热等问题。

李月说，以往，中高层户型卖得较好，低层不好卖。但最近一段技能，她发现，购房者的偏好似乎变了，原来抢手的中高层去化较慢，尤其是次顶层，明显滞销；原来不好卖的一层、二层和顶层反而造成抢手货。

有一样感受的不仅仅李月，一家头部房企的北京区域营销崇拜东谈主告诉经济不雅察网，无论是她崇拜销售的技俩，如故与同业换取得知的信息，“次顶层不好卖”的情况渊博存在，这一表象此前并未几见。

偏好变了

“十一”假期，李月带着一双老年老婆看房，对方看上三居室户型，但不心爱住高层，更倾向一楼的屋子。李月一查销控表，发现一二层的房源也曾沿途被锁定。

房源被锁定，意味着屋子也曾有客户预定或购买，无法再下订。李月将情况如实告诉老年老婆，念念买一楼的屋子，只可等退清房源，不保证一定能买到。

老年老婆且归盘考了一下，第二天再次来到售楼处找到李月说，若是一二层也曾没房，三四层也不错计划。

李月再次查询销控表，发现三四层和顶层的房源也沿途被锁定，五六层只剩下两三套房源，但七层至次顶层还有大齐的可选房源。由于不心爱高层，最终老年老婆缺憾地走了。

看着得手的客户飞走，李月有些沉闷，她带着疑问找到技俩销售崇拜东谈主，对方告诉她，被锁定的房源均有客户下订，并莫得其他原因。这让李月意志到，客户确乎偏好低层楼。

李月地点的楼盘共有9栋楼，总层高9层的有两栋，总层高11层的有7栋；户型有三种，分辨是90平日米的两居室、110平日米的三居室和120平日米的四居室。开盘三个月以来，去化率向上50%。

9月下旬以来，央行、住建部等关系部委出台了包括裁汰首付比例、收缩限购等一系列楼市新政，带动楼市成交上行。李月地点的楼盘也不例外，去化的房源中有一泰半是10月销售的。

从10月的成交来看，110平日米的三居室卖得最佳，1—4层及顶层的整个房源均已售罄，5—6层仅有极少清退出来的房源。中高层的可选房源较为鼓胀，尤其是次顶层，销量惟有个位数。

120平日米的四居室可选房源较多，每一层齐有房源，但低层和顶层卖得更好一些，而中高层去化率相对较低；90平日米两居室仅有二三十套，“十一”假期前也曾沿途售罄。

李月告诉经济不雅察网，一二层和顶层房源占沿途房源比重在四分之一阁下，为止咫尺也曾孝顺了三分之一的成交量；次顶层房源占比在8%阁下，为成交量孝顺的比例在5%阁下。

上述头部房企北京区域营销崇拜东谈主告诉经济不雅察网，本年下半年以来，她地点区域也眷注到这一变化，每周、每月的营销统计报表中，多数技俩卖得最佳的均为低层房源，中高层尤其是次顶层越来越难卖了。

“固然低层和中高层房源齐有销售，但全体的销售司法是从低层房源自若向高层房源推动。”该崇拜东谈主说，并非整个技俩齐适应这一趋势，这一变化主要联结在单价8万元/平日米以下的技俩。

价钱明锐

在曩昔很长的技能里，一个房地产技俩源头卖掉的齐是楼层相对较好的中高层房源，临了剩下的多为低层和顶层房源。

频繁，一栋楼的价钱由低向高秩序是一层、二层、顶层、三层至次顶层，每升一层楼，单价贵几百元。一二层和顶层房源由于不好卖，订价相对较低。

成就商为了提高一二层和顶层的去化率，一般会为一层房源维持花圃或地下室等，为顶层房源维持阁楼或露台。这些步骤晋升了房源的附加值，更易于出售及卖出好价钱。

李月地点楼盘的一层和顶层莫得非凡维持面积，一二层和顶层等传统去化较难的房源，与中高层房源存在较大的价钱差距。

以李月地点技俩某一栋楼的120平日米四居室为例，综划算下来，顶层房源总价比次顶层低廉45万元；二层房源总价比次顶层低廉85万元，一层房源总价比次顶层低廉150万元。

一样的户型时势，一样的使用面积，楼层之间宏大的价差让低层房源具备更高的性价比，源头售罄的是传统最难销售的房源，以往畅销的中高层房源反而越来越难卖了。

李月地点技俩标备案均价在6万元/平日米阁下，这一销售价钱面对的大部分是改善型客户，他们的购房预算受限于二手房市集行情，因此对价钱特地明锐，更欣慰追求高性价比的房源。

不同收入群体对价钱的明锐进度不同，并非整个购房者均对价钱明锐。

上述头部房企北京区域营销崇拜东谈主发现，她崇拜销售的几个楼盘中，单价8万元/平日米以上的技俩，卖得最佳的依然是中高层；一二层和顶层的房源一样存在去化远程。

她与同业换取也发现，单价向上8万元/平日米的豪宅类技俩，中高层及次顶层房源并莫得因为价钱高而卖得不好，仍然是购房者优先遴荐的房源。

此外，据她先容，一些远郊区的技俩，由于购房者主要来自本区域，固然技俩售价也低于8万元/平日米，但中高层房源不好卖的情况并不明显，源头卖掉的委果齐是楼层好的房源。

联动效应

频年来，一二线城市楼市的需求群体自若演变为以改善型需求为主。李月先容，她地点楼盘的成交客户中，改善型需求占比向上九成。有些购房者虽为初次置业，但亦然通过父母名下房产置换而来。

李月说，多数购房者更但愿遴荐中高层房源，但购房预算卡在一定区间内，楼层之间价钱差距相对较大，购房者依靠个东谈主收入晋升首付和月供的才能有限，一定进度限制了遴荐界限。

楼市新政出台前，由于市集成交冷淡，一部分置换客户念念要快速卖掉老屋子，早日购买新址，就需要降价出售；尤其是老屋子还没卖掉但也曾交了新址订金的客户，为了在规按期限内凑够首付款，不得不降价卖掉老屋子。

在这种情况下，北京二手房价钱渊博下降，跌幅远远高于新址，部分区域的“老破小”价钱跌幅向上四成。房价捏续下降又进一步加重了购房者的不雅望情谊，尤其所以二手房为主要耗尽对象的刚需客或初次置业群体。

李月说，二手房价钱下降意味着部分改善型客户购房预算下降。比如，原来的老屋子市集价是300万元，那么改善型客户的购房预算不错到500万元阁下；但若是老屋子价钱降至200万元，就只可遴荐三四百万元的屋子。

一朝预算下降，购房者将面对两种遴荐：一种是换技俩，凭证预算重新经受新楼盘；另一种是不换技俩，遴荐楼层较差的房源。

上述头部房企北京区域营销崇拜东谈主说，大部分改善型需求不会庸碌换技俩，因为“不答应”，但会凭证我方的蕴蓄和收入适应改动意向房源的面积和楼层，比如本来绸缪买四居室，咫尺只可买三居室。

除了“不答应”，购房者不肯更换技俩更多是出于实践利益的考量。在房地产总结居住属性的布景下，跟着大齐投资客的离场，新址和二手房交游量大幅下降，区域间价钱分化也在不休加重。对购房者来说，遴荐技俩标真理甲级职业联赛，远比遴荐楼层环节。